OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含(hán)收益(yì)率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示(shì)了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户(hù)的调(diào)租(zū)和换租(zū)都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等(děng)方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需(xū)求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用)物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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