5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jm是什么意思性取向īn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流(m是什么意思性取向liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季(jì)报(bào)交出(chū)的(de)也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从(cóngm是什么意思性取向)而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 m是什么意思性取向