5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(sh_D是什么意思，_3是什么意思ì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市_D是什么意思，_3是什么意思(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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