饱受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地产经(jī关一下月亮是什么意思ng)纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要的(de)收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作的(de)意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住(关一下月亮是什么意思zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由(yóu)各中介机(jī)构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实(shí)际(jì)收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具(jù)收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收(shōu)费就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会(huì)出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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