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　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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