导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经(jīng)济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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