5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足(z上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好ú)。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀(shā)入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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