导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意(yì)味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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