导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(c雅诗兰黛红石榴水适合什么年龄，雅诗兰黛红石榴水适合什么肤质há)数据调查(chá)的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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