OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不(bù)是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二(èr)级(jí)市场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园区(qū)最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得这么(me)急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技阿富汗是不是亡国了及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进(jìn)一步阿富汗是不是亡国了表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的(de)短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平(píng)台(tái)目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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