饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一(yī)套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二(èr)手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而(ér)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和收费标定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的(de)行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要依(yī)法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规定，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市(sh定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别ì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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