近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi18krgp带钻的值钱吗 项链上的18krgp值钱吗)置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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