饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的(de)负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的(de)一(yī)个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本(běn)服务和延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门(mén)将会(huì)同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门依(yī)法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳(nà)入(rù)国家企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收费(fèi)就不(bù)同(tóng)，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非规(guī)定(dìng)，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的(de)调(diào)整改善、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一(yī)半的(de)中汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中介公司可(kě)能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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