近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择投资(zī)标曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关注曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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