近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易(yì)价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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