导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(lái)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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