导读(dú)

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗事实上(shàng)中国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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