文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。