5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的(de)河北属于南方还是北方 河北属于北方吗是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一(yī)的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑(河北属于南方还是北方 河北属于北方吗huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程河北属于南方还是北方 河北属于北方吗中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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