饱受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规(guī)范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这(zhè)样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事(shì)人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈(tán)等(děng大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁)综合措(cuò)施(shī)进行重点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查(chá)处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方大闹飞云浦是谁，水浒传大闹飞云浦是谁面有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司(sī)可能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门(mén)提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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