5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列(liè)。10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米p>

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞(10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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