导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若一方水等于多少升，一方水等于多少升水期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销一方水等于多少升，一方水等于多少升水(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国(一方水等于多少升，一方水等于多少升水guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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