OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基为什么懂手机的人都不用华为础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同(tóng)步启动了应为什么懂手机的人都不用华为急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完为什么懂手机的人都不用华为全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的(de)张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身(shēn)需求(qiú)和预算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张(zhāng)江高科(kē)目前在(zài)管资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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