导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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