“现在的房地产很难(nán)再出现(xiàn)像过去(qù)十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化(huà)的愈(yù)加明显，让机构和投资者的关注度从(cóng)板(bǎn)块(kuài)向(xiàng)单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业(yè)来看，无(wú)论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是(shì)反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进行选择，需(xū)要非常小心，避免选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前(qián)没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表(biǎo)示，如(rú)果关注(zhù)一下今年(nián)房地产的开发(fā)资(zī)金来(lái)源，可以发(fā)现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金(jīn)来源来自新盘(pán)的销售。但今年(nián)新房的销售情况(kuàng)相较(jiào)一般。再关注一下，哪(nǎ)些(xiē)房企能从银行拿(ná)到钱(qián)，其(qí)实(shí)主要还是那些(xiē)有国企背(bèi)景的房企(qǐ)，民营房企(qǐ)相对(duì)比较2024年房价会继续下跌吗困难(nán)，所以(yǐ)整个(gè)行业出(chū)现(xiàn)了一个很(hěn)明显的分化(huà)，无(wú)论是在销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现在有国资(zī)背景的房企在资本(běn)市场表(biǎo)现(xiàn)相对较好，但(dàn)没(méi)有国资背(bèi)景(jǐng)的民营房企股价大多表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体到(dào)如何(hé)挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就是(shì)它(tā)的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率）是(shì)不是行业(yè)内的最低水平；利润率是不是(shì)行业内最高(gāo)的；融资成本是否是行业内(nèi)最(zuì)低(dī)的；建安成本是(shì)否(fǒu)也是业(yè)内最低(dī)的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多(duō)。即(jí)便是(shì)在国央企中，仍(réng)有部(bù)分房企出现了(le)“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道(dào)红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外(wài)，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企房企也(yě)踩(cǎi)了(le)“三(sān)道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房企

　　需(xū)警惕(tì)其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是(shì)有(yǒu)着(zhe)较稳健特(tè)色的(de)国央企房企，其(qí)财务指(zhǐ)标称得上完(wán)全健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的(de)是(shì)，在2022年，不少国企(qǐ)，甚(shèn)至地方(fāng)国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进(jìn)一步考验着国(guó)央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判(pàn)未来市(shì)场(chǎng)，以(yǐ)及过于激(jī)进(jìn)的(de)扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的(de)一(yī)家房企(qǐ)进(jìn)行(xíng)举例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借贷比(bǐ)例都维持在33％左右(yòu)，完(wán)全没有增加杠杆比(bǐ)例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉(jué)到机会来(lái)了，其开始在一(yī)线城市进行大举拿地(dì)，净负债(zhài)率也由此前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房(fáng)企(qǐ)新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线和二线城市(shì)；另一方面，它(tā)的(de)扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩(kuò)张速度(dù)让人感觉(jué)又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民(mín)营(yíng)企业(yè)的(de)影子。虽(suī)然说，见到机会时要出(chū)手，但出手的章法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果负(fù)债(zhài)率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年市(shì)场没有想象(xiàng)得那么(me)好(hǎo)，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来衡(héng)量一家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的净(jìng)负债(zhài)率水平，在(zài)我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三道红(hóng)线”对房企(qǐ)的净负债率要(yào)求不得高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊扬解释(shì)，当前房地(dì)产行(xíng)业的复苏(sū)速度(dù)并没有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率(lǜ)提高到一个比(bǐ)较危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国(guó)、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债率持续(xù)居高(gāo)不(bù)下(xià)，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比(bǐ)的(de)是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)在践行较积极的(de)拿地(dì)策(cè)略的同时，也较(jiào)好地控制了(le)公司的(de)扩张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的(de)黑马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来(lái)看(kàn)国央企(qǐ)与民营房企，但在各维(wéi)度的实(shí)际表现上，国(guó)央企确实会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本(běn)更低，融资渠(qú)道也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到想融就融(róng)，这样，国央企自然而(ér)然(rán)就具(jù)有天然优势(shì)。

　　虽然对(duì)比民营房(fáng)企，机构更加(jiā)看(kàn)好国(guó)央(yāng)企，但这也并不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发(fā)现，仍有少(shǎo)数民(mín)营房企同样受到机构的(de)青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团的十大流通(tōng)股东中(zhōng)新进(jìn)了“中(zhōng)国工商银(yín)行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配置混合型证券投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基金一一六(liù)组合(hé)”等。

　　除此之外，自(zì)2021年(nián)开(kāi)始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海阿(ā)巴(bā)马资产管理有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司就长期持有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一(yī)季报，该资(zī)产公司的(de)几只(zhǐ)产品合(hé)计持有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的基(jī)本面表现存在(zài)一(yī)定关系。2020年(nián)以来的(de)近(jìn)三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州(zhōu)本(běn)土房企的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现等多维度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期(qī)发布的2023年(nián)一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系(xì)密切。根据(jù)2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近六成。近三(sān)年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同(tóng)时(shí)，滨(bīn)江集团在杭州的土储补充同样较为(wèi)积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一(yī)倍以上(shàng)，而近期(qī)，滨江集团更是迎来(lái)多(duō)家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布(bù)公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达(dá)证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构(gòu)调(diào)研(yán)。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开(kāi)发只是房地产产业链上(shàng)的(de)中(zhōng)游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商，而下(xià)游(yóu)应(yīng)用行(xíng)业主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与(yǔ)上游材料(liào)端(duān)息息相关，新盘开(kāi)工不足导致上游不被看(kàn)好，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业(yè)在进入存量房时(shí)代(dài)，所以对地(dì)产产(chǎn)业(yè)链，尤其是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家(jiā)居领(lǐng)域，我们相对看好，因为(wèi)居民保(bǎo)有的(de)住房规模越来越大(dà)，随着时(shí)间的(de)增(zēng)加，内装更新的需(xū)求也会越(yuè)来越多。美国过(guò)去的数据充(chōng)分说明(míng)了这一点(diǎn)，在新房销售(shòu)见顶之后，家具(jù)消费的增长(zhǎng)却(què)一直都(dōu)很好。对于地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链(liàn)，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关(guān)的行业(yè)，例如(rú)消费(fèi)建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人(rén)士表示(shì)。

　　而(ér)根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内表现的(de)统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自(zì)家(jiā)纺赛道(dào)的(de)公(gōng)司，它(tā)们(men)分别(bié)是(shì)富(fù)安娜(nà)和水星家纺，特别是(shì)前者在(zài)月线连收七根阳(yáng)线的(de)基础上，年内(nèi)迄今涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的(de)研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售，旗2024年房价会继续下跌吗下拥有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇(qí)智(zhì)”自有品牌(pái)。第(dì)一季度(dù)报告显示，报告(gào)期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实(shí)现归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司(sī)一季报的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时包括公募的中(zhōng)欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和(hé)私募(mù)的明河2016，都在(zài)其中(zhōng)出现，占据了半(bàn)壁江山。需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价值派基(jī)金经(jīng)理(lǐ)曹名长在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的房地(dì)产(chǎn)产业链股票还有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢(màn)等多(duō)因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年(nián)内表(biǎo)现(xiàn)最(zuì)好的是志邦(bāng)家(jiā)居(jū)。同一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论是营(yíng)收还是(shì)归母净(jìng)利润，公司都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，《红周刊》发(fā)现(xiàn)广发基(jī)金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理的(de)广发策略(lüè)优(yōu)选和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两(liǎng)只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)仅(jǐn)有(yǒu)的两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登(dēng)榜十大流(liú)通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游(yóu)的物业(yè)股也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这类标的大多(duō)在香港上市(shì)，如何选择成为难(nán)题(tí)。对此，前述上海公(gōng)募(mù)基金经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经(jīng)买的绿城服(fú)务为例，它在(zài)中高(gāo)端楼盘占比是(shì)比(bǐ)较高的，每年(nián)到(dào)期的合同里(lǐ)提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三轮(lún)合同周期还能做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到(dào)产品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公(gōng)司(sī)很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因(yīn)为(wèi)保安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常大的。但是该公司能在业内做(zuò)到到期之(zhī)后(hòu)提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他(tā)进一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 2024年房价会继续下跌吗