万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身？

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