万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)苹果x多重发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融苹果x多重创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯苹果x多重莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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