导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zh巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间ái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)巧克力放冰箱可以吗，巧克力放冰箱里保质期一般多长时间，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了(le)户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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