5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qhomework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢ǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢p>

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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