OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么(me)急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行(xíng)了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩(kuò)募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超(chā七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米o)过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的(de)张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦(shà)多(duō)是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根据(jù)自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分发挥(huī)协同七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米效应(yīng)，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也(yě)是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一(yī)些突发情况需(xū)要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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