导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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