饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了(le)关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存在(zài)利(lì)用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客(kè)户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居民来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往通过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其竹荪煮多久中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的(de)2014年(nián)更新后的(de)收(shōu)费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在竹荪煮多久服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构在具体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但对(duì)市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担(dān)。即使一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地(竹荪煮多久dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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