5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比重放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利(l放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉ì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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