“现在的房(f733是什么意思áng)地产很难再(zài)出现像过去十年的系(xì)统性(xìng)行情(qíng)。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红(hóng)周刊》表示(shì),房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)分化的(de)愈加明显(xiǎn),让机构和投资者的关注度从板块向单个(gè)标的转移。上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出,从行业来看,无论是业绩,还是估值,房地产都已经双杀到(dào)了最底(dǐ)部,而且是反复(fù)地杀到了底部,再(zài)往下(xià)的空间已经不大了。
三道红线(xiàn)等(děng)指标
成挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要参考
那么如何寻(xún)找房(fáng)地产个股的阿尔法呢?
洪灏提醒,在房地产赛(sài)道中进行选择,需要(yào)非常小心,避(bì)免(miǎn)选(xuǎn)了半天,标(biāo)的公(gōng)司(sī)出现爆(bào)雷的情况。除此之外,洪灏指出,需要满足以下三个基准:有(yǒu)大(dà)的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩(cǎi)过红线的(de)。
他还表示,如果关(guān)注一下今年房(fáng)地产的开发资金来(lái)源(yuán),可以发现,其实银行的信贷倾向是不(bù)太愿(yuàn)意给房企贷款的(de),房企的主(zhǔ)要资金来源(yuán)来(lái)自新盘(pán)的销售(shòu)。但今年新房(fáng)的销售情况相较一般。再关注一下,哪些房企能从银行拿到钱,其实(shí)主要还是(shì)那些(xiē)有国企背景的房企(qǐ),民营房企相(xiāng)对比较困难,所(suǒ)以整个行业出现了一个很明显(xiǎn)的分(fēn)化,无论是在销售,还是融资等各个(gè)方(fāng)面都(dōu)非常明显。现在有国资(zī)背景(jǐng)的房企在资(zī)本(běn)市场(chǎng)表现(xiàn)相对较(jiào)好,但(dàn)没有国资背景的民(mín)营(yíng)房企(qǐ)股价(jià)大多表现很一(yī)般。
陈昊(hào)扬则(zé)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示,在(zài)房地(dì)产(chǎn)行业内,我们的逻辑是(shì),“寻找最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘,我们(men)会特(tè)别(bié)重视(shì)企业的成本优势,更(gèng)具体一点,就是(shì)它的(de)净(jìng)借贷水平(净负债(zhài)率)是不是行业内(nèi)的最低水平;利润率是不是(shì)行业内最高的(de);融资(zī)成本是否是行(xíng)业内最(zuì)低的;建安成本是否也(yě)是业内最(zuì)低的;这些(xiē)都是我们看重的一家房企(qǐ)的(de)综合成本。
需要(yào)注意(yì)的是(shì),能够同时满(mǎn)足(zú)上述条件的房企并不多。即(jí)便(biàn)是在国央企中,仍(réng)有部分房企出(chū)现(xiàn)了“三道(dào)红线”的“踩线(xiàn)”情况,且有逐(zhú)渐恶(è)化的趋势。以A股为例,《红周刊》根据(jù)Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现,截至2022年末(mò),天(tiān)房发展、陆家嘴、格(gé)力(lì)地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央(yāng)企“三(sān)道红线”全踩(cǎi)。
除此之(zhī)外,城建(jiàn)发展、京投发(fā)展、光明地产(chǎn)、云(yún)南城投、首(shǒu)开(kāi)股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企房企也(yě)踩了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两条。
2022年激(jī)进(jìn)扩张(zhāng)房(fáng)企
需警惕其重蹈覆辙
不难看出,即(jí)便是有着较稳(wěn)健特色的国央企房企,其财务指标称得上完全健康的(de)仍(réng)是(shì)少数(shù)。而更加值得注意的是,在2022年,不少国企,甚至地方国企(qǐ)开始大(dà)举(jǔ)扩张。而(ér)这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。
对房(fáng)企(qǐ)而言,扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为(wèi)重要,节奏(zòu)把握(wò)准确,有助于房企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药”;但过于乐观(guān)的(de)预(yù)判未来市场(chǎng),以及过(guò)于激进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前(qián)的(de)高杠杆覆辙。
陈(chén)昊扬以(yǐ)其配置的一家房企(qǐ)进行举例,它从2018年开始到2021年,连续4年的净借贷比例都维持(chí)在33%左右,完全没有增加杠杆比例。而到2022年,这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来(lái)了(le),其(qí)开始在一线城市进行大举拿地(dì),净(jìng)负(fù)债率也由此前的(de)33%左右水准提高到(dào)45%左右(yòu),涨了接近三分之一。与(yǔ)此同时,该房(fáng)企新购(gòu)入(rù)地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率,预计(jì)今年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业就(jiù)符合“最(zuì)后的赢家”的特点(diǎn)。一方面,在于它本身储备了很多弹药(yào),去年拿地超1000亿元,且(qiě)其中一(yī)半在一(yī)线(xiàn)城市,另外一半也主要集(jí)中(zhōng)在(zài)强二线和(hé)二线城市;另一方面,它的扩张是有节制地(dì)扩(kuò)张。
陈昊扬同样(yàng)提醒道,与(yǔ)之相反,有些房企(qǐ)的扩(kuò)张速度让人(rén)感觉又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年,或者(zhě)说看到了2016年~2020年期间扩张的民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō),见到机会时要出(chū)手,但出手的章法仍(réng)要小心,如果(guǒ)负债率(lǜ)扩(kuò)张得太快(kuài),但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么(me)好,可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。
那(nà)么(me)如何来衡量一家(jiā)房企(qǐ)的扩张速度(dù)是否(fǒu)激进?陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表示,主要(yào)还是看房企的净负债率水平,在我看来,这(zhè)个比例(lì)如果超过60%,就是扩张得过于快速(sù)了。
不难(nán)看出,这一标准(zhǔn)要比“三道(dào)红线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100%要更加严格。陈昊扬解释,当前(qián)房地产行业的复苏速度并没(méi)有那么快,所(suǒ)以要规避公司(sī)净负债率提高到(dào)一个比较危险的水平(píng)。
《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企梳理发现,中交地产、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀(xiù)地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等(děng)房企2022年净负债率(lǜ)都在60%之上。其中,中交地产净负债(zhài)率持续(xù)居(jū)高不下(xià),在2020年(nián)至2022年期(qī)间(jiān),依次(cì)为317.70%、284.61%、280.23%。
与之形(xíng)成鲜(xiān)明对比(bǐ)的(de)是,华(huá)润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的同时,也较好地控制了公司的扩张速(sù)度与(yǔ)净负债(zhài)率水(shuǐ)平(见(jiàn)附表(biǎo))。
滨江集团等(děng)个别(bié)民营房企
或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特质(zhì)
陈昊扬指出,实(shí)际(jì)上,他们是(733是什么意思shì)以(yǐ)同一(yī)筛选标准来(lái)看国央企与民营(yíng)房企,但在各维度的实际表(biǎo)现上,国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企(qǐ)的(de)融资成本更低,融资渠(qú)道也(yě)更顺畅,能够做到(dào)想融就融,这样,国(guó)央企自(zì)然(rán)而然就具有天然(rán)优(yōu)势。
虽(suī)然(rán)对比(bǐ)民营房企(qǐ),机构(gòu)更加(jiā)看好国央企,但这也(yě)并不意味(wèi)着,民营企业中就没有“黑马”的存在。
据(jù)《红周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发现,仍有少数民营(yíng)房企(qǐ)同样(yàng)受到机构的青睐。比如,根据2023年一季报,滨江集团的十大(dà)流通(tōng)股东中新进了“中(zhōng)国工商(shāng)银行股份有限公司-景顺(shùn)长城中(zhōng)国(guó)回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一一六组(zǔ)合(hé)”等(děng)。
除此(cǐ)之外,自2021年开(kāi)始,百亿私募珠海阿(ā)巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公司(sī)就长期(qī)持(chí)有滨江集团。根据一季报,该资产(chǎn)公(gōng)司的几只产(chǎn)品合计持有滨江集(jí)团9543万(wàn)股,约占流通(tōng)A股的3.56%。
滨江集(jí)团的受青睐,和其(qí)自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近(jìn)三年时间,房地产市场(chǎ733是什么意思ng)整(zhěng)体在走(zǒu)“下(xià)坡路”,但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是(shì)表(biǎo)现出较强的韧劲,2020年以(yǐ)来,滨江集团在(zài)业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等(děng)多维(wéi)度(dù)都表现了(le)较强的增长势头。
业绩方面,2020年(nián)~2022年期间,滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归(guī)母净(jìng)利(lì)润依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元;依次实现(xiàn)同(tóng)比(bǐ)增长32.74%、40.40%、24.60%。而根据近期(qī)发布(bù)的2023年(nián)一季报,今年一季度(dù),滨江(jiāng)集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元,同(tóng)比增长134.07%。
在房地(dì)产“青铜时代”仍(réng)能保(bǎo)持自(zì)身业(yè)绩的(de)持(chí)续增长,和滨江集团扎根杭(háng)州的战略布(bù)局(jú)关系密切。根据2022年年报,滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区,而在2021年,杭州地(dì)区的营收(shōu)比重(zhòng)只占(zhàn)到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州(zhōu)房企销售排(pái)名第一。
与此(cǐ)同时,滨江集(jí)团在(zài)杭州的土储补充同(tóng)样(yàng)较(jiào)为积极(jí),根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示,2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元,同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。
而滨江集团在杭州的(de)较突出表现(xiàn),也让滨江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年,滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名(míng)已冲进(jìn)前十,根据(jù)中指数据(jù),2023年前4月(yuè),滨江集团实现销售额607.3亿元,位列房企第九(jiǔ)位。
值得注意(yì)的是(shì),2020年(nián)至(zhì)今,滨(bīn)江(jiāng)集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍(bèi)以(yǐ)上,而近期,滨江集团更是迎来多(duō)家机(jī)构(gòu)的集中调研(yán)。滨江集团发布公告表示,公司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等(děng)18家机构(gòu)调研。
产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道
机构在(zài)下游家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α
实际上房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业链上的中游环(huán)节(jié),其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商,而下(xià)游应用行业主要包括中介(jiè)服务、家(jiā)用电器、物业管理、家(jiā)居用(yòng)品。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访,房地(dì)产开发(fā)环节与上(shàng)游材料端息息相关,新盘开(kāi)工(gōng)不足导致上(shàng)游(yóu)不(bù)被看好(hǎo),机(jī)构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时(shí)代,所以对地(dì)产产业链(liàn),尤其是偏消费属性的家装家居领域,我(wǒ)们相对看(kàn)好,因为居民(mín)保有的住房规模(mó)越来越大(dà),随着(zhe)时间的增加,内装(zhuāng)更(gèng)新的需求也会越来越多。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点,在新房销售见顶之后,家具消(xiāo)费的增长却(què)一(yī)直都很好。对于(yú)地产产业链(liàn),我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行业,例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。
而根据(jù)《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中(zhōng)相关赛道龙头年(nián)内表现的统计,目前暂居(jū)前两位的都是来(lái)自家纺赛道的公司,它们分别是富(fù)安娜(nà)和水星(xīng)家纺,特(tè)别是前(qián)者(zhě)在月线连收(shōu)七根阳线的基础(chǔ)上,年内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近30%。
以前者(zhě)为例,富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设(shè)计、生产及销售(shòu),旗下(xià)拥有原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显示,报告(gào)期内,富安(ān)娜(nà)实现营业收入约6.2亿元,同比(bǐ)减少(shǎo)7.57%;不(bù)过实现归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润约1.11亿元,同比增长5.28%。
而从上市公司(sī)一(yī)季报的十大流通股股东来看(kàn),能够发现(xiàn)该股早已(yǐ)成为基金(jīn)重仓股的天下,彼时包括公募(mù)的(de)中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新(xīn)价(jià)值(zhí)和私募的明(míng)河2016,都在其(qí)中出现,占据了半壁江(jiāng)山。需要强调(diào)的是,中欧(ōu)的两只基金都是价值派基金经(jīng)理曹(cáo)名长在管的(de)产(chǎn)品(pǐn),首(shǒu)季其(qí)同(tóng)时重仓的(de)房地产产业链股票(piào)还有金地集(jí)团和大亚圣象(xiàng)。
对比而言,前(qián)几年曾经(jīng)风光一时的(de)家(jiā)居板块也(yě)因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢(màn)等(děng)多因素一度沉寂,不过好在困境反转露(lù)出(chū)曙光(guāng),家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一时间段(duàn),该股年(nián)内上涨已经超过23%,从业绩来看,无论是营收还是归母净利润(rùn),公司都实现了同比双升。
从公司的十大(dà)流通股股东来看,《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具(jù),一(yī)季报中他管理的(de)广(guǎng)发策略优选和(hé)广发安宏回报(bào)均增加了持股,而(ér)这两只产品也成(chéng)为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意(yì)思的是,他似(shì)乎对(duì)于定制家居类标的情有独(dú)钟,在(zài)另一家赛(sài)道公司金牌(pái)橱柜中,他管(guǎn)理的(de)全部三只产品均登榜(bǎng)十大(dà)流通股股(gǔ)东,其也成(chéng)为(wèi)他的独门重仓股(gǔ)。
除去(qù)家居(jū)家纺外,下游的物业股(gǔ)也越来越(yuè)被机(jī)构所青睐,不过这类(lèi)标的大(dà)多在(zài)香港上市,如何选择成为难题。对此,前述上海公募基(jī)金(jīn)经理举例分(fēn)析:“物业服务(wù)不是(shì)一个高毛利的(de)行业,挣钱很辛(xīn)苦,我选公司还是(shì)希(xī)望挣(zhēng)的是(shì)市场化(huà)应该(gāi)挣的钱,以我(wǒ)曾(céng)经买的绿城服务为例,它(tā)在中高端楼(lóu)盘占比是比较高(gāo)的,每年到期的合(hé)同里提价成功率在30%~40%。它(tā)能做到滚动的大(dà)部分项目到期(qī)之后(hòu),经过(guò)两三轮合同周(zhōu)期还能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品提价。”
“行业里真正能做到产品(pǐn)提价的公司很少(shǎo),因为物业公司很(hěn)容(róng)易一开始是挣钱的,后面因为保安这些固(gù)定人(rén)员(yuán)成本的(de)年度(dù)增长,不过服务没有特(tè)别好,客户没有那么满意,能做(zuò)到提价难度是非常(cháng)大(dà)的(de)。但是该公司能(néng)在业内(nèi)做到到期之后(hòu)提价率(lǜ)比较高,这跟它(tā)的(de)定位和比较好的服(fú)务(wù)是有关系(xì)的。”他进一步强调。
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是吗
真的吗
哇,还是漂亮呢,如果这留言板做的再文艺一些就好了
感觉真的不错啊
妹子好漂亮。。。。。。
呵呵,可以好好意淫了