文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　钟南山为什么被说成钟百亿g>引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示钟南山为什么被说成钟百亿

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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