万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思>可(kě)问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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