5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(có毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗ng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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