导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了意味着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了房(fáng)租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了