文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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