导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

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　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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