5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地(dì)产等金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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