近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩希望的拼音是什么余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩希望的拼音是什么(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

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