文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助(zh雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗ù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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