OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6180kg等于多少斤 180kg等于多少磅.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司180kg等于多少斤 180kg等于多少磅哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租(zū)户还是(shì)比较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看到出180kg等于多少斤 180kg等于多少磅租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多(duō)平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层(céng)以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新(xīn)老(lǎo)资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资源共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在(zài)开(kāi)发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了(le)一些突发情况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们(men)在(zài)张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心(xīn)。”

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