万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！唐山大地震和汶川大地震哪个严重>

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)唐山大地震和汶川大地震哪个严重拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何(hé)能独善其(qí)身？