万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债权的，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善(shàn)其身？

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