万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)1km等于多少米 1km是不是1公里这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实1km等于多少米 1km是不是1公里控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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