近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资(z22寸是多少厘米ī)价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项22寸是多少厘米(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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