OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到(dào)一(yī)定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没(méi)有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到(dào)租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来(lái)了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同(tóng)区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租(zū)都属于正常情况77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层(céng)以(yǐ)一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相(xiāng)关(guān)负77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023责(zé)人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实(shí)现基金(jīn)扩容的第(dì)一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可(kě)能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化(huà)解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所(suǒ)有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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