近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(m人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么íng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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